STJ define que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor da transação negocial do imóvel

Se você comprou um imóvel nos últimos 5 anos ou está em vias de comprar fique atento a base de cálculo utilizada na cobrança do Imposto De Transmissão De Bens Imóveis (ITBI).

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI é de competência do munícipio e incide sobre a transação de compra e venda de imóveis, inciso II, Art. 156, da CF.

As prefeituras municipais costumam utilizar um valor venal de referência como base de cálculo do ITBI. Geralmente, esse valor de referência parte dos valores de IPTU e é complementado com informações de mercado, como transações imobiliárias informadas pelos contribuintes e convênios com empresas especializadas.

No entanto, muitas vezes, há uma diferença entre os valores fixados pelos municípios e o preço negociado pelo contribuinte. Desse modo, a base de cálculo do imposto pode ser superior ao valor negociado pelo contribuinte, acarretando o recolhimento de ITBI à maior.

Neste contexto, o STJ através do Tema 1.113 ( REsp 1937821) fixou as seguintes teses:

“a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

1. b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148do CTN);
2. c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente”

Através dessas teses, os contribuintes, nas alienações imobiliárias, não precisarão mais utilizar como base de cálculo do imposto o valor de referência informado pelo Cartório, tendo em vista que o valor da transação negocial (o valor da alienação do imóvel) goza de presunção de legitimidade. Importante destacar que, o contribuinte que realizou o pagamento à maior nos últimos 5 anos pode ingressar com ação judicial visando a restituição do montante pago à maior.

Importante saber que, na operação de compra e venda de um imóvel, o responsável legal pelo pagamento do ITBI é o comprador, pois é dele o interesse do registro do imóvel em seu nome. No entanto, não há qualquer impedimento legal para que seus valores do ITBI façam parte da negociação do valor do imóvel, por exemplo.

No caso de imóvel comprado na planta também incidirá em pagamento de ITBI, quando for registrado. Um ponto importante é que, embora seja comum que se pague um valor inferior pelo negócio de um imóvel na planta, o ITBI considerará o valor do imóvel pronto na hora da regularização. Portanto, este é um aspecto que deve entrar no cálculo dos custos relacionados à compra.

Como garantir que o ITBI seja cobrado sobre o valor da alienação do imóvel?

Em virtude do Tema 1.113 do STJ ainda não ter transitado em julgado, para garantir que a incidência do ITBI utilize como base de cálculo o valor da alienação, o contribuinte deverá:

• Ajuizar ação mandamental pleiteando a correta aplicação da base de cálculo, antes da alienação do imóvel, ou;
• Ajuizar ação de repetição de indébito após a alienação, a fim de pleitear a restituição do tributo pago a maior dentro do prazo de cinco anos da data de recolhimento do imposto.